マンション投資はメリットが多い!?実際のところどうなの?

query_builder 2021/07/14
副収入まとめ
不動産投資

みなさんこんにちは

最近投資がわかってきた

もんちゃんです。


みなさんはどんな投資をしてますか?

今回はマンションの投資について調べたので

みなさんにアップデートしますね。

不動産投資
マンション投資の種類

不動産で資産形成をすることやマンション経営に興味があり、

マンション投資について調べているという方も

いるのではないでしょうか。


マンション投資は、自己資金に合わせて

少額でのスタートが可能です。

万が一のときの生命保険代わりや

老後の備えとして個人年金の代わりにもなります。


マンション投資をするにあたっては、

マンションを1棟単位で購入するのか、

1部屋単位で区分所有するのかという違いがあります。


また、物件が単身者向けなのかファミリー向けなのかは、

間取りや入居者の回転率を左右する差となります。


マンション投資で購入する物件の種類の違いを見ていきましょう。


1棟投資


1棟投資とは、マンションやアパートを

1棟まるごと所有するという投資方法です。


物件の購入価格は数千万円から1億円以上になるものの、

部屋数が多いことによるメリットがあります。


投資用不動産を運用して得られる収益は、

主に入居者から入ってくる家賃収入です。

入居者のいない部屋からは家賃収入が得られません。


入居者の入れ替わりの時期には、

その部屋からは一時的に家賃収入がなくなります。

部屋数の多い1棟マンションや1棟アパートであれば、

この空室リスクの分散が可能です。


1部屋だけの収益に頼らずに、

1棟としての運用で安定収入を得られることが

メリットといえます。


購入価格は高くなりますが、

不動産投資においては不動産投資ローンを

組むのが一般的です。

自己資金が少なくても、

融資で購入金額をカバーできるでしょう。




区分投資


区分投資とは、マンションやアパートを

1部屋単位で所有する投資方法です。


物件にもよりますが、築古の格安物件であれば

数百万円ほどで購入できます。

1棟投資との違いは、購入価格が安いことだけではありません。


1棟投資では建物と土地すべてのオーナーとなるため、

修繕費用は高額になることが一般的です。


区分投資では、部屋は自分が所有しますが、

共用部分や土地はほかのオーナーと分割所有します。


区分投資をすると、その物件のオーナーたちが

組織する管理組合に加入することが通例です。


管理組合はオーナーたちから管理費や修繕積立金を集めて、

管理会社に建物管理を業務委託します。


共用部分の修繕費用はオーナーたちで分割するため、

支出が大きくなるリスクを回避できるというメリットがあります。


単身向けかファミリー向けか 1棟か区分かという違いのほかに、

物件には単身向けかファミリー向けかという違いもあります。


単身向けは間取りや住機能がシンプルで、

設備費がかかりにくいという点がメリットです。


ファミリー向けは部屋数が多くなり、

キッチンや空調などの修繕費が高くなりやすい傾向があります。

入居者の回転率の高さも、単身向けとファミリー向けで違います。


単身向けでは、退去者がでても物件が魅力的であれば、

次の入居者が決まるまでの期間は短い傾向です。


ファミリー向けでは、育児や子どもの転校などがかかわります。

空室がでると次の入居者が決まるまでには時間がかかりがちですが、

長期の入居が見込めるという点はメリットです。


どちらも運用の仕方によって、

収益の安定性が変わってきます。




新築か中古か


建物には築年数があります。

新築か中古かによって、

かかる費用や収益性が変わってくることも考えておきましょう。


新築マンションは、物件価格は高いものの

入居者には人気です。

また購入した時点ですべてが新しいため、

リフォームにかける費用は当面必要ありません。


ほとんどの新築マンションは耐震設計であり、

長期的に運用していくことを考えても安心です。


中古マンションは、物件価格は安いものの

建物は経年劣化しています。

購入時点でリフォームが必要な状態であったり、

数年の運用で大規模な修繕が必要になったりすることはデメリットです。


不動産投資においては、

修繕費が大きな支出項目になってきます。

修繕費の見込みがつきにくい中古より、

新築のほうが収支の計画が立てやすい点は

メリットといえるでしょう。

不動産投資 リスク管理
マンション投資のメリット

ここまでは、マンション投資で購入する

物件の種類についてご紹介しました。


数十年というスパンでの長期運用を前提にした

マンション投資では、長期的な観点での

メリットについても知っておくことが重要です。


ここでは、マンション投資のさまざまなメリットをご紹介します。


安い物件なら数百万円からスタートできる、

というところから見ていきましょう。


少額からスタートできる


マンション投資が株やFXと大きく違う点は、

ローリスク・ロングリターンの運用ができることです。


株やFXは、リターンは大きいものの

リスクも大きいハイリスクハイリターンの投資といわれます。


これらの投資方法では、自己資金を原資にして、

短期的に大きなリターンを狙うことが一般的です。


マンション投資では、安い物件では

数百万円から購入できます。


資産に合わせて1部屋から始められるうえ、

物件そのものを担保にして不動産投資ローンを

組むことも可能です。


数千万円の物件であっても、

自己資金は300万円~500万円あれば投資をスタートできます。


マンション投資での主な収入源は家賃収入です。

賃貸管理や建物管理は、自分でする必要はありません。


信頼できる管理会社に業務委託することで、

高い入居率を保って長期的に安定収入を得ることが可能です。



生命保険の代わりに


マンション投資で金融機関から融資を受ける場合は、

住宅ローンではなく不動産投資ローンを組みます。


マンション投資のために購入する物件は、

住宅用ではなく収益用不動産です。


金融機関は、賃貸経営による収益性と、

物件そのものの価値を加味して融資します。


不動産投資ローンでも、住宅ローンと同じように

団体信用生命保険に加入することが通例です。

団体信用生命保険に加入すると、

ローンの債務者が死亡したり高度障害になった際に、

保険で残債が賄われます。


配偶者や子どもがいる方の中には、

不動産を持つことに抵抗があるという方もいるかもしれません。

しかし、万が一のことがあっても債務は残りません。


債務がなく、毎月の家賃収入が入ってくる

マンションを家族に残すことができます。


年金の代わりに


公的年金の受給額に不安がある方も

いるのではないでしょうか。


夫婦の老後のために貯めておくべき資金は、

平均しておおよそ3,000万円という試算もあります。


不動産投資ローンを組んで、

1棟マンションを購入するケースを考えてみましょう。


不動産投資ローンの返済には期限があります。

短ければ20年ほど、最長でも30年ほどです。


不動産投資ローンでは、毎月の家賃収入を返済にあてていき、

完済した後は家賃をまるまる収入にできます。


さらに、管理会社に業務委託しておくことで、

管理の手間なく老後に安定した不労所得を得られます。


この毎月の家賃収入が、私的年金として

活用できるという仕組みです。


大きな金額が必要になれば、

物件を売却して数千万円の売却益を得ることもできます。




節税対策として


収入のある個人は、なんらかの形で

所得税を納税しなければなりません。


サラリーマンとして給与収入がある人は、

会社を通して納税しています。


会社は源泉徴収という形で所得税の相当額を天引きして、

年末調整により還付や徴収をして

正しい所得税額を納税するという仕組みです。


マンション投資によって得る収入は、

不動産収入にあたります。


所得の区分でいえば不動産所得です。

所得税は、給与所得や不動産所得を合算して算出します。

不動産所得が会計上の赤字になった場合には、

総所得金額が目減りするため所得税額も減ります。

特に不動産投資の初年度は、

諸経費が多くかかることから節税効果が望めます。

住民税も、総所得金額を踏まえて計算する租税です。

細かい計算式は自治体によって異なりますが、

不動産所得が赤字であれば住民税も安くなります。

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