不動産投資のリスクをしっかりと理解しよう

query_builder 2021/06/01
副収入まとめ
不動産投資

皆さんこんにちは

最近中途半端な知識で

株の先物取引をして

相場の荒波で焼かれて燃えカスになった

もんちゃんです。


皆さんも投資には気を付けてください。

不動産投資
不動産投資のリスクは?

投資の中でも不動産投資は

大きな損失をだす可能性が低く


FXやバイナリーオプションなどのような

ギャンブルとは少し性質が違うと思います。


とはいっても投資である為、

それなりのリスクは覚悟のして

行わなければいけません。


しかし、不動産投資で失敗した人の

原因を追究していると、

そのリスクを全く考えずに運用しているケースが

非常に多く感じました。


本来であれば仲介業者などが

販売前に説明すべきなんですが、


評判が悪い業者だと

「売った後ののリスクは関係ない」

といった営業手法である事が多いです。


それでも運用を続けられる人もいるでしょうが、

高い確率で失敗に終わってしまう事になって

しまうでしょう。

そうなりたくなければ、

不動産投資におけるリスクをしっかり把握するのは必須です。


今回は数あるリスクの中でも最も大事な

「3大リスク」

を紹介しますが、

もし理解する気がないのであれば

不動産投資をしない方が良いでしょう

不動産投資
不動産投資のリスクその1:借金などの経済的リスク

順を追って説明します。


1.経済的リスク


不動産投資をはじめるうえで、

まず最初に理解しておくべき

「経済的なリスク」

について説明します。


多くの場合は1,000万円以上の買い物をするので、

コンビニなどで買い物を するのとは訳が違います。  


金利が1%違うだけでも大きな金額差が生まれるリスクがあり、

不動産投資では命取りになることもあります。

経済的なリスクは市場の動向と連動することが多いので、

常に最新の情報をしる姿勢が大事なのかもしれません。


1-1. 金利上昇のリスク


現金一括で購入する人には関係ないのですが、

ほとんどの方はローンだと思います。

金融機関などのローンで購入した場合、

将来の経済的な理由で 金利上昇することを想定しておく必要があります。

融資してもらう際は以下のような選択を迫られる事となります。



固定金利 変動金利


この2種類のパターンから選びますが、

支払い終わるまで変動しない反面、

割高な金利がかかるのが固定金利、

定期的に変動はしていくが

固定金利より低いのが変動金利といいます。


1-2. 税金リスク 税金のリスクについて


「不動産購入時に必要になる見落としがちな経費や税金」

をご存知ですか?


不動産投資で税金のリスクだと考えられるものは・・

購入時の税金(取得税など)

運用中の税金(固定資産税など)

売却時の税金(譲渡所得税など)


ご覧の通りすべてにおいて税金を課せられる事になります。

非常にもったいないですが、

日本で投資をするのなら

絶対に納めないといけないものです。

もし支払いが滞ると差押えされ、

物件を手放すことになります。  


1-3. 増税リスク


消費増税による

「駆け込み需要」

というワードを聞いた事があると思いますが、

不動産投資においても増税の際は需要が増えます。


しかし、それは不動産会社が販売する為に煽っているものであり、

実はそこにもリスクが存在しています。


増税前は購入したほうがよい

というのは決して信用して焦らないことです。


以前、8%に増税した時期に

私が投資用マンションを購入した時の例です。


これまで何度も購入をしているからか、

投資用マンションの業者から 度々営業電話があります。

増税の際は特にたくさん掛かってきて、

不安を煽るためか




「増税前に買わないと損しますよ」と。


ひとつだけ目を付けている物件があったので購入を検討していましたが、

増税前には決断する事ができずに8%になりました。


その後、目を付けていた物件の価格を再度調べてみると

100万円ほど安くなっていたという例もあるのです。


増税後に物件価格が安くなることも視野に入れておくといいでしょう。

不動産投資
不動産投資のリスクその2:家賃保証は本当に得? 運用リスク

不動産投資が金融商品への投資などと

大きく違う点は、

実際に自分で事業を行うという

側面を持っているということです。


その事業とは

物件(部屋)を貸し家賃収入を得る

ということですが、

そこでも様々なリスクが発生します。


特に不動産投資における

運用リスクで注意しなくてはいけないのが

空室や滞納です。


それぞれのリスクについて見ていきましょう。



家賃収入が見込めない空室が出てしまうケース



特に借入金で不動産投資を行う人にとって

大きなリスクとなるのが空室です。


家賃収入もゼロになってしまうため、

資金計画が狂うばかりでなく

キャッシュフローが苦しくなり、

返済にも支障をきたす恐れが出てきます。


そのため、物件を購入する際は

都市部などの人気エリアを選択する

ことが重要となります。


また、不人気エリアでは

一括賃上げも困難になる恐れもあります。


物件購入の際は、こういった現在の情報

だけでなく将来の動向やリスクについても

説明してくれる不動産会社を探すことも

大切なポイントです。





家賃滞納をされてしまうリスク



家賃の滞納も、不動産投資を行う上で

想定しておかなければならないリスクの一つです。


管理会社にあらかじめ

回収の契約をしておくことが望ましいですが、

それが難しい場合は

自分で取り立てを行う必要が出てきます。


例え1日でも家賃の払い込みが遅れた場合は、

すぐに入居者の方に連絡を取るような、

迅速で毅然とした対応が求められます。


滞納するのが習慣になってしまった人が居ても、

自由に退去させる権利を大家は持っていないのです。


このリスクを未然に回避するためには、

入居前の審査をしっかりと行うことです。

それでも可能性はゼロにはならないので、


家賃の回収にもノウハウを持っている管理会社に

管理を依頼することも大切です。



不動産投資
不動産投資のリスクその3:避けようのない天災リスク

不動産投資において最もコントロールの難しい

リスクが「天災」です。


経済リスクや運用リスクは

投資のやり方次第でリスクを

軽減することができますが、


天災については避けようもないものも存在します。


また、将来的な天災については全く予測が不可能です。


しかしながら、不動産投資を行う限り、

天災リスクについても想定しておかなくては

いけません。


ここでは不動産投資における天災リスクを

整理するとともに、対処方法も説明していきます。



天災リスクの種類



東日本大震災や熊本地震など、

日本は非常に地震の多い島国であることを

前提に不動産投資を考えることが大切です。


また、台風が多く通過するルートなどは、

川の氾濫など水害の恐れもある地域についても

確認しておくことが必要です。


物件が倒壊・損壊した場合は

家賃収入が断たれるだけでなく、

建物を復旧するためのコストが発生する

というリスクもあります。


避けられない天災に対しては、

事前に建物強度の確認や、

周辺の地盤調査などが求められます。


さらに、「人災」も含まれますが、

火災や空き巣などの事件に対しても

オーナーが一定の管理責任を問われる

こともあるので注意が必要です。




天災リスクの対処法


天災や火災などの脅威に対しては、

リスク軽減措置として火災保険に加入

しておくことが有用です。


加入が強制でない場合もありますが、

ダメージコントロールとしても大きな安心要素です。


さらに、損害補償範囲を広くしておくことも大切です。

ただし、地域や建物構造によって保険料が変動するので、

情報収集には注意が必要です。


地震保険も同様に加入した方が良いのですが、

補償範囲や補償額は火災保険に比べて

見劣りする場合が多く、

コスト面などをきちんと確認しておく必要があります。


火災や地震に備えて、建物は

鉄筋コンクリート造(RC)

や鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC)

を選んでおくことが無難です。


特に中古物件などは、新耐震基準に適合しているかを

確認することも大切です。

複数の物件を所有する場合は、

保有エリアを分散させることで天災からの

リスクヘッジになります。

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