事前の準備と対策で不動産投資のリスクを避けましょう

query_builder 2021/06/01
副収入まとめ
不動産投資 リスク管理

皆さんこんにちは

もんちゃんです。


今回は前の記事の続きです。



不動産投資 リスク管理
事前の準備と対策で不動産投資のリスクを避けましょう

不動産投資で成功するために重要なことは、

事前の入念な調査です。


購入する物件のエリア特性によって

経済リスクが大きく左右されるのはもちろん、

物件のタイプについても綿密に計画を立て、

調査を行うことが求められます。


例えば一般的な「ワンルーム」

と少し広めな「1LDK」はあまり違いがない

ように見えますが、


地域によってニーズが大きく異なってくる

こともあります。


保険についても同様で、

不動産投資のプランを十分に練った上で、

必要と思われるリスクヘッジを行うことが大切です。


不動産投資 リスク管理
不動産投資リスクへの対応策

商品特性が招くリスクへの対応策として、

一番簡単な方法は、融資を受けないことだ。


とはいえ、それでは不動産投資ができない場合が多いであろうし、

現在の低金利を利用することもできない。


したがって、まずは自己資金を精査し、

その3倍程度の融資を限度として無理のない

事業計画を立ててみることが必要だ。


現実にキャッシュフローに余裕が生まれれば、

繰り上げ返済をすることもリスクの低減に繋がる。


また、融資の際に、現在の低金利をフルに満喫しようと

変動金利を選択する方も多いが、

現在の金利が最低水準であることを鑑みれば、

水準を比較したうえで、固定金利を選択すれば、

将来の金利上昇リスクをヘッジすることになる。



収益性低下リスクへの対応としては、

まず立地のよい物件を選ぶことが最大のリスクヘッジとなる。


地方の高利回り物件などは、土地代が地方ゆえに安く、

大学や工場、ショッピングモールなどの特定の賃貸需要に頼っている場合が多い。


全国的に少子化、老齢化が進んでいる現在、

いつその特定需要を形成するそのものが、

地方から撤退するかもしれないという危機感を持つべきであろう。


東京都や、地方でも政令都市や県庁所在地などの人口が集積する都心部で、

駅などの交通の便がよい立地を選定した方が、

多少利回りが低くてもリスクは少ない選択となる。


部屋の設備や仕様のメンテナンスも重要である。

その場合、やはり信頼できる管理会社と契約することが

リスクの低減となるであろう。


修繕コストなども安く手配できるし、

人気の設備や施設も熟知しているため、

募集に関しても力になるであろう。


滞納や空き室リスクに関しても

保証契約ができる管理会社もある。


賃貸住宅管理業登録制度に登録している管理会社であれば

とりあえずは安心できるだろう。


管理戸数や創業からの年数など実績をみて、

管理会社を決定することがリスクの低減に繋がる。




資産価値低下のリスクについても、

やはり立地選定が大きなポイントとなる。


立地がよいところは資産価値が減少するリスクは少ない。

また人気があるということは売却時などの流通性を確保することにも繋がる。


地震リスクの低減のためには、

まず1981年以降の新耐震基準をクリアしている物件を選択する必要がある。


建築確認の検査済証を確認して1981年以降に発行されているか

が一つの目安となる。検査済証のない建築物は、

購入しない方が無難であるし、

金融機関の融資も期待できないと考えてよいだろう。


また資金的に余裕があれば、エリアを分散して投資するのも

リスクの低減となる。


火災のリスクについては、木造よりも鉄筋構造の方が望ましい。

また立地条件として、全面道路幅が狭くなく、

消防車の通行に不便がないこと、

木造住宅が密集している地域は避けること、

がリスク低減策となる。


不動産投資 リスク管理
リスクヘッジとしてのREITの活用

不動産投資の金額が大きいことに対して

リスクヘッジをしようとするならば、


REIT(不動産投資信託)


の活用を考えてみてはいかがだろう。

積み立てタイプの小口投資もあるので、

金額的な問題は解決するだろう。


また、金融商品化しており市場もあるため、

資産価値低下のリスクが高いと判断した場合は、

空売りから市場に入れば、

不動産価値が低下するような局面では、

買い戻し差益を生むことが期待できるので、

リスクヘッジとなりえる。


現物の不動産投資のリスクが高いと感じる方は、

REITを上手に使うことも選択の一つだ。


不動産投資 リスク管理
最後に

不動産投資のリスクと対応策をご紹介してきたが、

リスクとリターンは裏表の関係である。


株式投資やFXに比較して、

安定的な収益を長期間期待できるメリットがある。

また、融資を活用して、

自己資金以上の投資をすることも可能な投資である。


リスクを怖がりすぎては、

投資はできないということにしかならない。


どのようなリスクを重視し

どのような対応をしていくのか、

リターンと比較しながら慎重に決定していく

ことが重要であろう

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